Realizar una inversión inmobiliaria es una de las operaciones más seguras en las que poder colocar el dinero para que se generen beneficios. Ser propietarios de un inmueble garantiza que la inversión realizada, como mínimo, se va a mantener, siendo lo más habitual que vaya aumentando con el transcurso del tiempo. No obstante, al tratarse de una operación de gran envergadura, es necesario analizar cada una de sus variables, y ello se lleva a cabo mediante el retorno de la inversión inmobiliaria o ROI.
A continuación, explicamos qué es el ROI y cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria.
Qué es el ROI o retorno de la inversión
El ROI es una variable que se emplea para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, es decir, si va a generar ganancias o pérdidas. Mediante su cálculo, podemos saber cuál es la ganancia obtenida en comparación con los gastos en los que se ha incurrido. En otras palabras, con el cálculo del ROI podemos saber si una inversión es o no rentable, y ello mediante la aplicación de una fórmula simple que predice resultados con bastante exactitud. Además, permite saber el tiempo que se tardará en llegar a un punto de equilibrio. El ROI se calcula una vez se tengan los datos sobre los gastos totales de la inversión y de las ganancias que se han generado.
Cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria
Para el cálculo del ROI necesitamos dos elementos: la cifra de beneficios que se van a obtener en un tiempo determinado, y los gastos asociados a la operación de inversión. En cuanto a la variable del tiempo, es recomendable escoger un tiempo de medición que permita obtener un ROI lo más preciso posible, que no sea demasiado corto ni demasiado largo.
Como decíamos, para calcular el ROI hay que tener en cuenta todos los gastos que se han producido, incluso los más insignificantes. Así, entre los gastos relacionados con la inversión inmobiliaria encontramos el desembolso principal (incluyendo el importe de las reformas en el caso de que se hayan producido), los impuestos asociados, los gastos notariales y los honorarios de los abogados en el caso de haberlos. Además, también hay que tener en cuenta los gastos fijos o recurrentes asociados con el inmueble, como pueden ser las aportaciones a la comunidad de propietarios.
Una vez sabemos los gastos, se tiene que calcular el ingreso o beneficio de la inversión. Estos datos también tienen que ser exactos para que el resultado de la operación sea fiable.
Para calcular el ROI se utiliza la siguiente fórmula:
ROI = beneficio obtenido – inversión / inversión x 100
Esta fórmula indica que al beneficio obtenido con la inversión hay que restarle la inversión realizada. El resultado se divide por la inversión y luego se multiplica por 100 para que el ROI quede representado de manera porcentual. Veamos el siguiente ejemplo:
Compramos una vivienda por 200.000 euros y la ponemos en alquiler durante un año, en el que percibimos una ganancia mensual de 500 euros (6.000 euros al año). Tenemos una cifra de gastos de 600 euros.
6.000 – 600 / 200.000 x 100 = 2,7 %
El ROI nos indica que la ganancia generada con la propiedad en un año es de 2,7 %, lo cual es un valor positivo. En el caso de que hubiéramos obtenido un valor negativo habríamos generado pérdidas.
Cómo podemos aumentar el ROI de una inversión inmobiliaria
Existen una serie de puntos clave para conseguir rentabilidad en la inversión inmobiliaria, que podemos resumir en los siguientes:
- La ubicación del inmueble. La localización de un inmueble es muy importante para que la inversión sea un éxito. El primer paso sería obtener información sobre si la demanda de inquilinos y compradores es alta, si la zona es segura o si hay negocios y comercios cercanos.
- Conectividad de la zona. Se trata de si la zona donde se sitúa el inmueble está bien conectada, si se accede fácilmente a ella y si hay servicios básicos cerca (colegios, hospitales, zonas comerciales, etc.)
- Planes para el desarrollo urbanístico. También es necesario obtener información sobre los proyectos que se van a llevar a cabo en la zona, es decir, si se van a construir nuevas vías de comunicación, transporte público, centros comerciales y negocios, etc.
- Los servicios existentes en la zona. Invertir en un terreno urbanizado proporcionará mayores beneficios y un ROI más alto, ya que cuenta con servicios y suministros de electricidad, agua, internet, etc.
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