La hipoteca es uno de los productos financieros más habituales. Mediante su formalización, el comprador de un inmueble tiene la obligación de devolver al banco la cantidad que le ha prestado mediante el pago de unas cuotas y de unos intereses, y ello durante el plazo de tiempo que se haya estipulado.
Pero ¿cómo se calculan los intereses de una hipoteca? Para contestar a esta pregunta primero debemos saber que existen tres tipos de hipoteca en base al tipo de interés aplicable: fija, variable y mixta. Dependiendo del tipo de hipoteca que formalicemos con la entidad bancaria, el interés será uno u otro. En los siguientes epígrafes nos centraremos en el cálculo del interés de la hipoteca fija y variable. En cuanto a la hipoteca mixta, destacar que en los primeros años el interés es fijo, y en el resto, variable.
Para calcular la cuota que hay que devolver al banco, esta se divide en dos partes: la que sirve para amortizar el préstamo, y la destinada a pagar los intereses. A continuación, veremos cómo se calcula una hipoteca dependiendo de la que se haya escogido.
¿Cómo calcular el interés de una hipoteca fija?
En una hipoteca fija o a tipo fijo, el tipo de interés va a ser el mismo a lo largo de la duración del préstamo, al margen de lo que suceda con las fluctuaciones de los tipos de interés en el mercado, ya que está pactado de antemano. Es independiente al valor del euríbor y es la mejor opción para quien quiera saber cuánto va a pagar en cada mensualidad. Cabe destacar que los intereses serán más altos al principio y luego irán disminuyendo.
Para calcular el interés de una hipoteca fija se tiene que realizar un cálculo sencillo: la cantidad pendiente de amortización se tiene que multiplicar por el tipo de interés y dividirlo entre doce, que son las mensualidades correspondientes al año natural.
¿Cómo se calculan los intereses de una hipoteca variable?
El cálculo de los intereses de una hipoteca variable depende de dos componentes: el euríbor y el diferencial. El diferencial es un porcentaje fijo que determina el banco, una cantidad que se suma al euríbor. Por lo tanto, el euríbor determina cuál será la cuota mensual a pagar. Se calcula igual que interés fijo, con la diferencia de que la tasa de interés va a cambiar en función del euríbor.
Por regla general, durante el primer o segundo años las cuotas son fijas, y después se convierten en variables mediante revisiones anuales o semestrales. El interés a pagar irá en función de cómo esté el euríbor en el momento en que se realiza la revisión.
¿Qué es el cuadro de amortización y la amortización anticipada?
El cuadro de amortización es una tabla en la que queda reflejado el progreso de la devolución de la hipoteca. La tabla da información sobre todos los detalles del préstamo, como el pago de las cuotas, el pago de los intereses, el tiempo de amortización, etc. De esta forma, podemos comprobar lo que aumenta la cuota mensual y qué parte de esa cuota se corresponde con los intereses. En el cuadro de amortización veremos reflejados los siguientes factores:
- Tipo de interés. Como hemos visto, es la cantidad expresada en porcentaje que el comprador tiene que pagar al banco como retribución por el préstamo que ha recibido.
- Mensualidades. Es el número de cuotas en las que se divide el pago del préstamo y que, por norma general, suele coincidir con los meses del año natural, es decir, doce mensualidades.
- Cuota mensual. Es la suma de los intereses más el capital amortizado.
- Intereses devengados. Son los intereses que se aplican por el dinero que el banco ha prestado al cliente, y no por la devolución del préstamo.
- Capital amortizado. Es la cantidad que el cliente paga al banco en concepto de devolución del préstamo.
- Capital a pagar. Es la cantidad que queda pendiente de devolver al banco una vez se han descontado las cuotas mensuales que ya han sido pagadas.
Mediante el cuadro de amortización se puede hacer un seguimiento de la evolución del préstamo, lo que a su vez permite planificar si se puede realizar algún esfuerzo económico mientras se alargue la deuda y realizar amortizaciones anticipadas.
Las amortizaciones anticipadas consisten en adelantar de manera parcial o total el pago del préstamo. Esta operación conlleva una comisión que establece la entidad financiera para compensar los intereses que no se van a generar. La comisión varía dependiendo de la cantidad que se quiera amortizar, y suele oscilar entre el 0 % y el 2 %.
En la amortización anticipada se puede escoger entre estas dos opciones:
- Reducir el plazo de la deuda. El préstamo se pagará antes, y como los intereses se aplicarán sobre un capital menor, también se pagarán menos.
- Reducir la cuota. En esa modalidad el plazo de amortización de la hipoteca seguirá siendo el mismo.
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