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Si te preguntas cómo comprar vivienda en México siendo extranjero, ten en cuenta que existen ciertas particularidades que es bueno que conozcas antes de lanzarte.

Además, recomendamos que contactes con un abogado local familiarizado con las leyes y prácticas mexicanas, lo que te evitará malentendidos y problemas.  

Comprar casa en México mediante fideicomiso

Si un extranjero quiere comprar vivienda en México, encontrará que no puede ser propietario directa de bienes inmuebles en las llamadas Zonas Restringidas. Estas son áreas cercanas a la costa y fronterizas. 

¿Cómo comprar una propiedad en estas zonas siendo extranjero, entonces? La manera de hacerlo es mediante fideicomiso. Te explicamos cómo funciona 👇🏻

¿Cómo funciona un fideicomiso para comprar vivienda?

Bajo la estructura de un fideicomiso bancario, el banco actúa como institución fiduciaria. Es decir, el título de propiedad se coloca a nombre del banco mexicano. El comprador extranjero, en su caso, es el beneficiario de ese fideicomiso, gozando de los mismos derechos de propiedad que un ciudadano mexicano. Además, puede nombrar co-beneficiarios a las personas que elija y podrá nombrar beneficiarios suplentes cuando lo desee.

Comprar casa en México

Podrá vivir en la vivienda, hacer las reformas que crea conveniente, arrendarla, venderla… ajustándose únicamente a las normas bancarias internas para este tipo de fideicomiso. Si el comprador vende la vivienda a otro extranjero, puede transferir los mismos beneficios al nuevo propietario.

En cuanto a sus obligaciones, el comprador deberá pagar los impuestos relativos a la propiedad, los costes de mantenimiento en los condominios, los suministros de agua, electricidad… y cualquier otro gasto asociado.

El banco, que recibe y administra la propiedad, lo hace de acuerdo a las instrucciones del comprador/beneficiario. Es decir, no puede hacer nada con la propiedad a no ser que reciba una instrucción escrita del beneficiario.

Es importante saber que los fideicomisos se deben renovar cada 50 años, y conllevan unos costos anuales de entre 500 y 600 dólares -más de 530 euros-, que se pagan a la institución fiduciaria. 

Además, esta manera de comprar viviendas en México ofrece ventajas como proteger los activos del alcance de los acreedores. 

Pasos para comprar vivienda en México

A la hora de comprar vivienda en México siendo extranjero, se sigue un proceso de tres pasos:

• Oferta de Compra

• Contrato de Promesa

• Contrato de Fideicomiso Irrevocable

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Paso 1. Oferta de compra

La oferta de compra es similar a la ‘carta de intención’ que se presenta en otros países como Estados Unidos. Se trata de un documento a través del cual el comprador hace una oferta para comprar una casa a un precio determinado, dentro de un período de tiempo determinado y presentando los documentos y requisitos necesarios.

Junto con esta oferta de compra, el futuro comprador ingresa un depósito al vendedor, que mantendrá la propiedad fuera del mercado durante el plazo que se ha establecido en la oferta, para dar tiempo a que se revisen los documentos y se lleve a cabo la transacción. 

Si finalmente el interesado no compra la propiedad, el vendedor le devolverá el dinero que depositó al principio, aunque el promotor puede aplicar alguna restricción

Paso 2. Acuerdo de promesa

Aunque el acuerdo de promesa no es el documento de compra final, sí que es legalmente vinculante. Es similar a la carta de intención, pero en este caso con un depósito no reembolsable

Es decir, el interesado paga al vendedor una fianza del 20% del precio de la compraventa mientras se completan los procedimientos para transferir el título de la propiedad al fideicomiso.

Si finalmente no adquiere la vivienda, este dinero no será reembolsado al comprador salvo en ocasiones especiales en las que el comprador no puede proceder por problemas con el fideicomiso o con el título de la propiedad. 

Paso 3. Contrato de Fideicomiso Irrevocable

El último paso para comprar una vivienda en México es celebrar un contrato de fideicomiso irrevocable, mediante el que se transfiere irrevocablemente el título de la propiedad al fideicomiso. 

El banco que actúe como fideicomisario solicitará a vendedor y comprador que proporcionen los datos necesarios y completen los documentos relativos al contrato.

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Estos son los pasos a seguir:

  1. Seleccionar un banco para manejar la creación del fideicomiso y para actuar como fideicomisario.
  1. El vendedor contacta al banco para dar su consentimiento para transferir el título del fideicomiso.
  1. El fideicomisario solicita el consentimiento de la Secretaría de Relaciones Exteriores para la constitución del fideicomiso, lo que demora de 5 a 10 días hábiles.
  1. El vendedor o el notario público, ante quien se firmará el Contrato de Fideicomiso, obtiene una confirmación de título, un certificado de no gravámenes y un certificado de estar al día del pago del impuesto sobre la propiedad, conocido como “predial”.
  1. Estos documentos, además de otros adicionales requeridos por el vendedor, se entregan a un notario público que, junto con el banco fiduciario y con tu abogado, se encarga de establecer el fideicomiso. El notario público está legalmente obligado a proceder solo cuando todos los documentos necesarios se han proporcionado en la forma correcta.
  1. Al momento de la ejecución del Contrato de Fideicomiso Irrevocable, el título de propiedad se transfiere al fideicomiso y el depósito que se aportó al principio se resta del precio de compraventa. El comprador paga el precio restante al vendedor y ya tiene acceso a la propiedad.

Esto marca la finalización o el cierre de la venta. Entonces, los documentos se registran ante un notario público y se presentan en el registro de la propiedad.  

Costes de comprar casa en México

Al comprar vivienda en México, los costes que asumen comprador y vendedor son los siguientes:

  • Costes legales: comprador y vendedor paga cada uno sus propios costes legales.
  • Costes de cierre: incluyen gastos de notaría y registro público, además de los costes de establecimiento del fideicomiso. Estos costes de cierre los paga el comprador en su totalidad. Los gastos de notaría y registro suelen estar alrededor del 5-6% del precio de compra, y los de fideicomiso son de entre 1.500 y 2.000 dólares iniciales -unos 1.800 euros- más 400-600 dólares por año -más de 530 euros-.
  • Impuestos: el vendedor pagará el impuesto sobre la renta derivado de la venta, mientras que el comprador se hace cargo del impuesto de adquisición (suele oscilar entre el 3 y el 3,3% del precio de compra).

Financiar la compra de vivienda en México

Los compradores extranjeros tienen varias opciones para financiar la compra de una casa en México. 

  • El primer paso es solicitar un permiso para comprar inmuebles en México en la Dirección General de Asuntos Jurídicos, que pertenece a la Secretaría de Relaciones Exteriores.

    En este trámite, el comprador completa una solicitud con su información migratoria, datos personales e información sobre la propiedad que quiere comprar. Este paso puede llevarse a cabo mediante un representante legal al que el comprador otorga poderes especiales. 

    En caso de que la vivienda no se encuentre en las Zonas Restringidas, el resto de los pasos serán los mismos que deben realizar los compradores mexicanos.
  • Una vez obtenido el permiso, para solicitar un crédito hipotecario en México el comprador extranjero debe tener en orden el formato migratorio FM2 o FM3, haber vivido un mínimo de tiempo en México, ser mayor de edad y tener el pasaporte vigente. Además, se comprobarán sus ingresos y si tiene un buen historial crediticio en su país y en México.

    Los créditos hipotecarios que se conceden a los compradores extranjeros en México suelen ofrecer tasas fijas desde el 8,5% al 12%, y una cantidad mínima a partir de 500.000 pesos -alrededor de 21.000 euros-.

¡Listo! Si el comprador extranjero cumple con estos requisitos, podrá acceder a la compra de vivienda en México.

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