Comprar una vivienda es uno de los actos más importantes en la vida de una persona. Requiere una importante inversión económica y tiempo, y engloba una serie de trámites que pueden resultar complejos. Por ello, en este post vamos a tratar de definir los pasos que hay que dar para llevar a cabo la firma del contrato de compraventa de una vivienda.
El contrato de compraventa es un documento mediante el cuál se certifica que el vendedor entrega el inmueble al comprador a cambio de una cantidad de dinero que se ha acordado previamente. De esta forma, el comprador se convierte en el propietario legítimo del inmueble. Se trata de un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que se establecen cuáles son los derechos y obligaciones de ambos.
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Consejos para realizar un contrato de compraventa
Antes de la firma del contrato de compraventa de vivienda, se deben realizar una serie de pasos que detallamos a continuación:
- Comprobar la situación jurídica de la vivienda solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad. La nota simple nos dará información sobre aspectos como quién tiene la titularidad de la vivienda, en qué estado de conservación se encuentra el inmueble, si está libre de cargas o no, o si el propietario posee la cédula necesaria de habitabilidad y la certificación energética.
- Firma de un precontrato. No es un paso obligatorio, pero sí muy aconsejable, sobre todo, en los casos en los que se tiene que formalizar un préstamo hipotecario. Mediante el precontrato o contrato de arras, se asegura la operación de compraventa, ya que en él se pacta entre las partes la entrega de un anticipo sobre el valor total del inmueble. De esta forma, si el vendedor incumple sus obligaciones tendrá que devolver la cantidad anticipada por duplicado, mientras que, si el incumplidor es el comprador, perderá la cantidad adelantada.
Tras estos trámites se redacta el contrato de compraventa de vivienda, y a continuación, se debe proceder a formalizar la escritura pública frente a un notario, ya que, si bien no es un trámite obligatorio, sí que es muy recomendable hacerlo ya que otorga seguridad jurídica. Además, la escritura pública es el único documento que permite la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
A la formalización de la escritura pública deberán acudir todas las partes que hayan intervenido en la operación: comprador, vendedor, agente inmobiliario y abogado (en el caso de que los haya), el representante del banco y el notario. En este acto se procede a la firma oficial de la escritura y a la entrega de las llaves al comprador.
El último paso del proceso de compraventa sería acudir al Registro de la Propiedad para registrar el inmueble.
¿Qué debe incluir el contrato de compraventa de un inmueble?
En cuanto a las cláusulas que debe contener un contrato de compraventa, es muy importante que estén debidamente redactadas, ya que de esta forma se pueden evitar posibles conflictos legales. A continuación, detallamos cuáles son estos datos imprescindibles del contrato de compraventa de una vivienda:
- Datos personales de las partes intervinientes: nombre y apellidos, documento nacional de identidad, domicilio y teléfono de contacto. En el caso de que la compraventa la lleve a cabo un matrimonio en régimen de sociedad de gananciales, aunque es posible que firme cualquiera de los dos, lo más aconsejable es que se presenten ambos y firmen ante el notario para evitar que se produzcan posibles problemas futuros.
- Verificación del título de la propiedad. Se deberá incluir toda la información concerniente al inmueble, de manera que se pueda demostrar la legalidad del título de su propiedad (mediante título de la propiedad, nota simple, etc.).
- Información detallada del inmueble. En esta cláusula deben aparecer los siguientes datos: referencia catastral y metros cuadrados, número de la finca registral, dirección del inmueble, si está al corriente de pagos o existen cargas, la situación y el estado de la finca, etc.
- El precio del inmueble que se ha acordado. Se deberá informar sobre el precio final del inmueble, la cantidad mensual que se ha de abonar, los gastos extra y los intereses. Además, deberá especificarse si se ha firmado un contrato de arras previo al contrato de compraventa y de qué cantidad.
- Fecha de entrega. La firma del contrato y la entrega del inmueble no se realiza el mismo día, si no que la entrega de llaves se formaliza después. Por lo tanto, se debe especificar en el contrato qué día se procederá a la entrega de la vivienda.
- Impuestos y gastos. En esta cláusula se especificarán todos gastos relacionados con la compraventa y se detallará quién tiene que pagarlos de acuerdo a lo que se haya pactado entre comprador y vendedor. Es sumamente importante que, si existen cargas sobre el inmueble, queden reflejadas en la cláusula de cancelación o caducidad, ya que, de lo contrario, correrían a cargo del comprador.
- Penalizaciones. En esta cláusula se establecerá la forma en que se puede penalizar a las partes por incumplimiento del contrato.
