El derecho de tanteo y retracto son derechos de adquisición preferente que tienen los arrendatarios de viviendas y de los linderos en el caso de fincas rústicas. En términos generales, dichos derechos permiten al titular de los mismos adquirir un bien con preferencia sobre cualquier otra persona que pudiese estar interesada en adquirir dicho bien, y en las mismas condiciones de precio, forma de pago, etc. En este post vamos a analizar qué es el derecho de tanteo y retracto, qué diferencia hay entre tanteo y retracto y cuándo puede ejercerse.
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo permite al arrendatario de una vivienda tener un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda en la que vive, en el caso de que se produjera una oferta de compra por parte de un tercero, y ello en las mismas condiciones de precio o forma de pago. Para que el arrendatario pueda ejercer este derecho, se le concede por parte del propietario de la vivienda un plazo de treinta días desde que recibe la oferta del comprador. El derecho de tanteo está regulado legalmente en el artículo 25 de la LAU, la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué es el derecho de retracto?
Por su parte, el derecho de retracto es el que protege al arrendatario de una vivienda a adquirir el inmueble en el que vive cuando el propietario lo haya vendido a un tercero. Como en el derecho de tanteo, el arrendatario también dispone de un plazo de treinta días desde que se le informa de la venta del inmueble. Para que el arrendatario pueda ejercer este derecho es necesario que se den dos condiciones: que el propietario de la vivienda no haya informado al inquilino del inmueble de la venta que se ha realizado, o que el precio de venta que se ha estipulado con el tercero sea inferior al precio de venta solicitado al inquilino. El derecho de retracto también está regulado en el artículo 25 de la LAU.
Tanto en el caso de tanteo como retracto, es importante destacar que en el momento de firmar el contrato de arrendamiento se puede pactar una cláusula en la que se renuncie a dichos derechos. En un contrato el arrendatario y arrendador pueden pactar las condiciones y las cláusulas que deseen, por lo que es completamente legal que renuncien al derecho de tanteo y retracto.
Por otra parte, cuando se trata de fincas rústicas, estos derechos se aplican en las mismas condiciones y con las mismas garantías. De igual forma, los derechos de tanteo y retracto también se pueden ejercer por el arrendatario en los supuestos de subasta judicial, siempre y cuando la vivienda se le haya adjudicado a un tercero mediante subasta judicial en lugar de compraventa.
¿Cuándo utilizar el derecho de tanteo y retracto?
Como hemos comentado, el derecho de tanteo y retracto lo posee el arrendatario desde la firma del contrato a no ser que haya renunciado a tales derechos. Para utilizarlos y ejercer así este derecho de adquisición preferente, dispone de un plazo de treinta días desde que el propietario de la vivienda se lo comunica. Pero ¿cómo se ejercen tales derechos? El arrendatario tiene que poner en conocimiento del propietario en el plazo mencionado su intención de adquirir el bien por el mismo precio que haya ofrecido a un tercero. En el caso del retracto, dicha comunicación tendría que ponerla en conocimiento del nuevo propietario del inmueble en el plazo de treinta días una vez que el arrendatario conozca que se ha producido la venta.
Por ejemplo, si alguien vive en alquiler y el propietario de la vivienda comunica al arrendatario que quiere vender el piso por 200.000 euros a un comprador, el arrendatario dispone de un mes para ejercer el derecho de adquisición preferente, y llevar a cabo las gestiones necesarias con su banco para formalizar una hipoteca.
Por parte del propietario de la vivienda, los derechos de tanteo y retracto suponen una serie de obligaciones, ya que si desea vender la vivienda de su propiedad que está arrendada, es obligatorio comunicar al arrendatario que tiene la intención de venderla y el precio por el que desea hacerlo. Esta comunicación se hará, preferiblemente, por correo certificado para que el arrendatario disponga de todas las garantías legales para ejercer tales derechos, pues no hay que olvidar que la ley de tanteo y retracto, la Ley de Arrendamientos Urbanos, regula ambos derechos.
Por ejemplo, si el propietario de un inmueble que lo tiene arrendado desea venderlo por un importe de 200.000 euros a un posible comprador, antes de realizar dicha venta, el propietario tiene que ponerlo en conocimiento de los inquilinos para que puedan ejercer, si así lo desean, su derecho a adquirir la vivienda por dicha cantidad. En el caso de que el propietario no lo pusiera en conocimiento del arrendatario, este podrá ejercer su derecho de retracto.
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