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Escritura y registro. Dos palabras que pueden plantearnos muchas dudas a la hora de comprar vivienda. ¿En qué consiste cada uno de estos trámites? ¿Son obligatorios? ¿Quién puede ayudarme a llevarlos a cabo con éxito?

Pueden parecer complicados, pero si te rodeas de los profesionales adecuados, la experiencia será seguro satisfactoria. En Sonneil te ofrecemos un servicio 360º en la compra de vivienda, y podemos ayudarte con todos estos trámites.

Mientras tanto, te los explicamos:

Escritura y registro: dos trámites que van de la mano

Te contamos todo sobre estos dos trámites que debes conocer perfectamente antes de dar el paso de comprar una nueva vivienda.

Escritura de vivienda: 

Una vez firmada la compraventa, puedes elegir que el contrato permanezca a nivel privado. Sin embargo, incluso si el contrato de compraventa se realiza a nivel privado, cualquiera de las partes puede solicitar a la otra que proceda a convertir el contrato privado en una escritura pública y, si la otra parte se niega, puede solicitar la intervención judicial. Además, para inscribir la compra en el Registro de la Propiedad siempre será necesario otorgar la escritura pública.

¿Qué es la escritura pública? 

La escritura pública es un documento autorizado por el notario, que refleja la voluntad de las partes, enumerando sus identidades y responsabilidades e incluyéndolas en el documento. También se advierte a las partes sobre las obligaciones y deberes derivados del contrato pactado para cada una de ellas.

Es el notario quien da fe de la autenticidad del documento. Lo que declare ante el notario el comprador, el vendedor o en su caso el prestamista hipotecario, se incluye en la escritura. Esto sirve de prueba para todos y ninguna de las partes puede negar las declaraciones que contiene. Los registros notariales son el estándar legal más alto de evidencia entre las partes.

Escritura y registro

La ejecución de la escritura la entrega efectiva de la propiedad, y el pago se realizará en presencia del notario, que debe identificar en la escritura el precio del inmueble, indicando si el dinero se recibe antes o en el momento de la ejecución de la escritura, además del monto total y de los métodos de pago, es decir, cheque bancario a nombre del vendedor o pagadero al portador, transferencia bancaria, débito… 

Si el precio ha sido pagado antes de la fecha de ejecución de la escritura, el notario indicará la fecha o fechas en que se realizó y el método de pago utilizado en cada una.

Antes de autorizar la escritura, el notario solicitará al Registro de la Propiedad una nota simple en la que se indique la propiedad y los gastos de la finca

Registro de la propiedad: el paso final 

Una vez que la escritura existe, pero ahora puedes decidir si quieres que se mantenga en el ámbito privado o si quieres inscribirla en el Registro de la Propiedad, para hacerla pública. Este trámite no es obligatorio, pero es altamente recomendable.

¿Por qué? Sencillamente, porque el registro es necesario para que el derecho adquirido recientemente por el comprador esté completamente protegido:

  • Se le considerará el único propietario verdadero a menos que se juzgue lo contrario.
  • Está protegido contra los acreedores del vendedor.
  • Está protegido de cargos ocultos contra la propiedad.
  • Puede obtener protección judicial de sus derechos.
  • Una vez que haya registrado sus derechos, nadie podrá adquirir de manera efectiva ningún derecho sobre su vivienda sin antes obtener su consentimiento.
  • Puede obtener un préstamo hipotecario para financiar la compra de vivienda. Solo si el comprador registra su derecho de propiedad, el banco puede registrar la hipoteca que garantiza el reembolso.
Escritura y registro

¿Quién paga la inscripción en el registro?

Salvo que se acuerde lo contrario, la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad correrá a cargo de la parte compradora. El precio de inscribir una propiedad en el Registro varía en función del valor de la vivienda según la escritura de compraventa. No será menos de 24,04 euros ni más de 2.181 euros.

¿Quién gestiona el registro?

Para registrar los derechos de propiedad en el Registro de la Propiedad, se deben presentar los siguientes documentos en la Oficina de Registro local:

  • Copia certificada de la escritura de compraventa.
  • Formulario impreso de autoevaluación de impuestos, que certifica el pago de impuestos en un banco.
  • El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) más reciente, o un certificado catastral que muestre la referencia catastral de la propiedad. Estos documentos deben incorporarse a la escritura y sus copias.
  • Constancia de presentación de copia de la escritura ante la autoridad tributaria local a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal.

Las autoridades autonómicas en materia de vivienda también podrán exigir al vendedor la entrega de cédula de habitabilidad que acredite que el inmueble cumple con todos los requisitos técnicos de habitabilidad. Las propiedades de reventa, siempre que tengan el contrato de suministro en vigor, no necesitarán mostrar estas licencias. La presentación de estos documentos al Registro de la Propiedad puede realizarla directamente el comprador, una agencia, el notario, el abogado o un gestor.

Escritura y registro

Independientemente de quién los presente, una vez que estos documentos estén en el Registro, el proceso debe completarse dentro de los 15 días hábiles. De lo contrario, habrá una reducción del 30% en las tarifas. 

El registrador verificará que el acuerdo se haya realizado con pleno efecto legal y los derechos de propiedad del comprador quedarán registrados en el Registro de la Propiedad. Si el registrador ve que los documentos tienen defectos que impidan su registro, notificará al archivador del documento y al notario que lo acredite.

Los defectos detectados por el registrador pueden corregirse. Si el comprador no está de acuerdo con el registrador, puede solicitar una segunda opinión de otro registrador que puede reemplazar a la primera. El recurso correspondiente se puede presentar ante la Dirección General de Registros y Notarías, o se puede impugnar directamente ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia correspondiente.

Ahora que ya conoces mejor en qué consisten escritura y registro, estás más preparado para embarcarte en una de las mayores aventuras de tu vida: encontrar tu lugar ideal. ¿Te ayudamos?