Comprar una vivienda de segunda mano no solo implica pagar el precio que cuesta el inmueble, sino que también lleva añadidos una serie de impuestos y de gastos a los que también hay que hacer frente, y que oscilan entre el 10% y el 15% del valor del inmueble.
En cuanto a impuestos a pagar en la compra de una vivienda de segunda mano, el comprador tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
- ITP: El ITP grava las transmisiones patrimoniales, y lo que tiene que pagar el comprador que adquiere una vivienda de segunda mano. El tipo oscila entre el 4% y el 10%, dependiendo de dónde se halle el inmueble, ya que sus competencias están cedidas a las Comunidades Autónomas. Para información detallada sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, consulta esta página del Ministerio de Hacienda.
- IBI: El Impuesto de Bienes Inmuebles es un impuesto que se paga anualmente por todos los propietarios de un inmueble. Es el propietario a día 1 de enero quien se hace cargo del pago, pero una sentencia del Tribunal Supremo de 2016 estableció que el IBI deben pagarlo entre el comprador y el vendedor de manera proporcional, basándose en el cálculo de días que ha tenido cada uno la propiedad en el año en el que se lleva a cabo la compraventa. Este prorrateo debe ser pactado entre comprador y vendedor y quedar reflejado en la escritura.
¿Qué gastos hay que tener en cuenta?
En cuanto a los gastos que el comprador tiene que asumir en la compra de una vivienda, hay que diferenciar si la compra se hace al contado o mediante hipoteca.
Si la compra es al contado los gastos serán menores, ya que solo se tendrán que pagar los honorarios correspondientes al notario y los gastos del Registro de la Propiedad.
- Notario. Toda escritura de una compraventa tiene que ser firmada por el notario, que además se asegurará de comprobar las identidades del comprador y vendedor, de cuál es la situación registral del inmueble, los métodos de pago, etc. Todos los notarios cobran lo mismo, ya que sus honorarios están establecidos por el gobierno en base al precio de la vivienda. Estos rondan entre el 0,2% y el 0,5%.
- Registro de la Propiedad. El comprador de la vivienda tendrá que acudir al Registro de la Propiedad para inscribir la escritura una vez haya sido firmada por el notario. También debe ir al Registro antes de la operación de compraventa para pedir una nota simple y comprobar que el inmueble está libre de cargas. El precio de la nota simple ronda los 9 euros, mientras que el precio de la inscripción depende del valor de la vivienda, aunque suele rondar entre los 400 y 650 euros.
Cuando la compra se lleva a cabo mediante hipoteca, los gastos son superiores, aunque desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, es la entidad bancaria la que tiene que pagar el gravamen sobre el préstamo hipotecario. El tipo oscila entre el 0,5% y el 2% del precio de la vivienda, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se ubique el inmueble. De esta forma, son las entidades bancarias las que tienen que hacer frente a los gastos de notaría, del Registro de la Propiedad y del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Los gastos que tiene que asumir el comprador de una vivienda de segunda mano con hipoteca son los mismos que en la compra al contado (notario y Registro de la Propiedad) más los siguientes costes adicionales:
- Tasación del inmueble. El valor de la vivienda en el mercado es la garantía del préstamo hipotecario que se pide al banco, por lo que la tasación por un experto es siempre obligatoria. Su precio ronda entre los 300 y 500 euros. En ocasiones, el banco puede llegar a un acuerdo con el comprador para hacerse cargo de estos gastos.
- Comisión por la apertura de la hipoteca. Es la comisión que se tiene que pagar al banco en el momento en que se procede a la formalización de la hipoteca, y que puede llegar al 2% del préstamo. No obstante, como sucede en el caso anterior, si el comprador formaliza el préstamo, es posible que el banco no le cobre estas comisiones.
- Copias de escritura. Es un gasto mínimo, pero si el comprador desea tenerlas tendrá que asumir él el coste.
¿Cuánto es el IVA de una vivienda usada?
Si te preguntas qué impuestos paga una casa de segunda mano, debes saber que a diferencia de lo que sucede con la compra de una vivienda nueva, en la que hay que pagar IVA, la compraventa de una vivienda de segunda mano está exenta de este impuesto. En su lugar, se tiene que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, como hemos visto en los epígrafes anteriores.
No obstante, cuando el comprador de una vivienda de segunda mano es autónomo o profesional y desea utilizarla como inversión (ya sea para alquilarla o para revenderla) es posible tributar por IVA en lugar de hacerlo por el ITP, ya que, de esta forma, el comprador podrá deducirse el IVA en la declaración correspondiente.
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