El precio de la vivienda es uno de los temas más comentados en la sociedad española, ya que es una de las inversiones más rentables e importantes en las finanzas de los españoles. Los diferentes analistas se muestran divididos respecto a las perspectivas de la vivienda en 2023. Algunos creen que se producirá una crisis inmobiliaria parecida a la de 2008, pero hay más consenso entre quienes pronostican que el mundo experimentará una recesión inmobiliaria. De cualquier manera, el rumbo que tome el mercado de la vivienda dependerá de lo que dure el ciclo de subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo para controlar la inflación, y de otros factores como el alza del euríbor, los costes de construcción o la evolución del empleo. Y este será el marco que encontremos en 2023.
En este post vamos a analizar la previsión del precio de la vivienda en 2023 basándonos en los estudios realizados por el Departamento de Análisis de Bankinter, el centro de estudios Avalon Investment Research y de Atlas Real Estate Analytics.
Análisis del precio de la vivienda en España
La evolución de los precios, por tanto, tenderá a la baja, pero de forma más suave a como lo hará el volumen de transacciones. De hecho, si hacemos un estudio histórico de todos los momentos en los que el mercado inmobiliario ha caído, las compraventas siempre descienden a un ritmo más acelerado que el de los precios. A largo plazo, los precios también terminan cayendo, pero en menor medida.
Según el Departamento de Análisis de Bankinter, los precios de las viviendas para 2023 deberían entrar en una fase de ajuste. En 2022 los precios se han mantenido al alza (un 5 %), y para el nuevo año se prevé que entren en dicha fase de ajuste. De este modo, la bajada del precio de vivienda en 2023 se estima en torno a un -3 %. Si sumamos esta caída a los incrementos salariales en un marco de elevada inflación, «debería ser suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos en relación con los salarios». Además, la actual inflación unida a la subida del euríbor va a provocar que se produzca un incremento en el esfuerzo que tienen que realizar las familias para adquirir una vivienda, lo cual conlleva un enfriamiento del mercado.
Teniendo en cuenta este escenario, se contemplan ajustes en la vivienda para 2023 en España. Si la inflación sigue disparándose y si la inestabilidad causada por la guerra de Ucrania continua, seguirá la tendencia de ajuste en el mercado inmobiliario. Habrá un menor volumen de operaciones y los precios irán convergiendo al cero, incluso durante el segundo y tercer trimestre de 2023 se podrían producir bajadas reales de precios.
Veamos cuáles serán los detonantes que permitirán dicha fase de ajuste:
- Un mayor coste de financiación hipotecaria. El Euribor ha pasado de un -0,50 % anual en 2021, al +2,50 % actual. Además, las previsiones lo sitúan en un +3,4 % para 2023. ¿Qué significa esto? Significa que habrá un incremento de más de 350 € al mes para los nuevos créditos hipotecarios, lo cual implicará una tasa de esfuerzo por encima de la media histórica que se sitúa en el 35 %.
- Una menor tasa de ahorro en los hogares. Debido a la fuerte inflación que afecta a los bienes de consumo como la energía y la alimentación, el poder adquisitivo de los españoles se reduce, con lo cual, las tasas de ahorro son menores. Los salarios aumentan muy por debajo de la inflación.
- La tasa interna de retorno (TIR) es la rentabilidad que ofrece una determinada inversión, es decir, una medida que se utiliza para comprobar si es una inversión es viable o no. Cuanto mayor sea el TIR más rentable será una inversión. De esta forma, el fuerte repunte que ha experimentado el TIR del bono español a diez años, ha supuesto que la inversión en la vivienda de alquiler sea mucho menos atractiva. Según datos oficiales, la rentabilidad de la vivienda en alquiler se mantiene alrededor del 3,7 % de media, mientras que la rentabilidad del bono español a diez años se ha incrementado en un 3,10 %.
Además, también se prevé que la actividad inmobiliaria retroceda en un porcentaje del 18 % en los dos próximos años, llegando a una cifra de unas 500.000 transacciones al año.
Así pues, las perspectivas de vivienda en 2023 son las siguientes: se estima que las subidas de tipo de interés llevarán implícitos desplomes del 9 % en los precios de las viviendas y del 15 % en las transacciones. La oferta de vivienda disponible lleva consigo un año descensos que va a continuar a lo largo del 2023. No obstante, el mercado no se enfrenta a una situación de alta oferta y baja demanda, sino a una desaceleración controlada.
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