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La hipoteca es un contrato entre un banco y el comprador de una vivienda, que tiene por objeto gravar el bien inmueble con la obligación por parte del comprador de devolver al banco en cuotas mensuales la cantidad que le ha prestado, así como unos intereses, y ello durante un plazo de tiempo estipulado.
De esta forma, el comprador de la vivienda o deudor, disfrutará de la misma mientras pague las cuotas mensuales pactadas, pero si incumple esta obligación, el banco o prestamista se quedará con el inmueble en concepto de garantía del préstamo. El inmueble es la garantía de que se cumple la obligación.
El préstamo hipotecario es un contrato entre las partes donde quedan estipuladas las obligaciones asumidas por el deudor y todas las condiciones por las que se va a regir el préstamo. Dicho contrato tiene que registrarse en el Registro de la Propiedad, que es el organismo encargado de crear titularidades sobre bienes inmuebles para garantizar la seguridad jurídica de los mismos. Los elementos principales de un préstamo hipotecario son los siguientes:
- Capital. El capital es el total de dinero prestado por el banco al deudor, y que éste tiene que devolver mediante las cuotas periódicas.
- Interés. El interés es el porcentaje sobre el dinero prestado que el prestamista tiene que pagar al banco por la concesión del préstamo. El interés puede ser fijo o variable.
- Plazo. Es el periodo de tiempo en que el prestamista tiene que devolver el capital y los intereses pactados.
- Garantía hipotecaria. El valor del inmueble es la garantía del pago, lo cual permite al banco o prestamista quedarse con el mismo en caso de que el deudor incurra en impago.
Tipos de hipoteca
La hipoteca es un contrato entre un banco y el comprador de una vivienda, que tiene por objeto gravar el bien inmueble con la obligación por parte del comprador de devolver al banco en cuotas mensuales la cantidad que le ha prestado, así como unos intereses, y ello durante un plazo de tiempo estipulado.
Escoger el tipo de hipoteca es una decisión esencial a la hora de comprar una vivienda. Existen tres clases, la hipoteca fija, la hipoteca variable y la hipoteca mixta. A la hora de decantarse por una de las tres, hay que tener en cuenta que están vinculadas a unos intereses, y que estos pueden experimentar subidas y bajadas durante los años en que esté en vigor el préstamo hipotecario.
Hipoteca fija
La hipoteca fija está ligada a un tipo de interés fijo. Esto significa que siempre se pagará la misma cantidad, aunque haya índices y valores que cambien en el mercado.
Hipoteca variable
En la hipoteca variable el tipo de interés va unido a un índice de referencia, por norma general, el euríbor, más un diferencial fijo. Así, cuando el valor del euríbor es más bajo, la cuota a pagar de la hipoteca será menor, y cuando el valor esté más alto, las cuotas también serán más altas.
Hipoteca mixta
Es una combinación de las dos anteriores. Por ejemplo, durante los cinco primeros años de un préstamo hipotecario se pagaría una cuota mensual fija, y en el resto de los años, una cuota variable en función del tipo de interés que marque el euríbor.
¿Qué tipo de hipoteca escoger?
El tipo de hipoteca a escoger dependerá de una serie de factores, como la situación económica del comprador de la vivienda, sus condiciones laborales, el importe que ofrece la entidad financiera como préstamo con relación al valor del inmueble (ya que los bancos no suelen financiar el 100% del importe, y el comprador tiene que hacer frente a la parte diferencial) o los años en los que se quiera amortizar la hipoteca.
En el caso de las hipotecas fijas, se tienen que amortizar en un plazo de tiempo más bajo que las hipotecas variables. Por norma general, los bancos ofrecen hipotecas fijas en plazos de 20 a 30 años; sin embargo, hay bancos que ofrecen hipotecas variables incluso a 40 años.
Por otro lado, si el comprador tiene unos ingresos altos que le permiten devolver la hipoteca en el plazo de 15 a 20 años, le conviene más una hipoteca variable porque el euríbor suele ser más bajo los primeros años de la hipoteca. Si, por el contrario, el comprador no tiene unos ingresos elevados que le permitan hacer frente a una subida del euríbor, la mejor opción es formalizar una hipoteca fija durante 20 o 30 años por una cuota mensual que siempre será la misma.
¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?
La formalización de un préstamo hipotecario lleva asociado una serie de gastos, que son los siguientes:
- Gastos Notariales y de Registro de la Propiedad.
- Impuesto sobre actos jurídicos documentados.
- Gastos relativos a la tasación del inmueble.
- Comisión de apertura de la hipoteca.
La suma de todos estos gastos ronda el 3 % del importe del préstamo. Por ejemplo, si solicitásemos una hipoteca de 120.000 euros, a este importe habría que sumar unos gastos de 3.600 euros.
Factores importantes antes de firmar una hipoteca
Existen dos factores para tener en cuenta que marcan los límites de la cuantía del préstamo y, en consecuencia, el plazo de amortización y la cuota. Son el valor de tasación de la vivienda y la capacidad de endeudamiento del solicitante del préstamo.
- Valor de tasación de la vivienda. No es lo mismo que el valor de compraventa del inmueble. El valor de tasación es la estimación que hace un profesional autorizado de la vivienda para conocer su valor real. El máximo del préstamo hipotecario que conceda una entidad bancaria nunca podrá superar el 100 % del valor de tasación.
- Capacidad de endeudamiento del solicitante del préstamo. Antes de formalizar un préstamo, las entidades bancarias realizan un estudio de la situación económica del solicitante para comprobar si puede asumir el endeudamiento. Para afrontar el préstamo, lo ideal sería que la cuota mensual a pagar no fuera mayor del 30 o 35 % de los ingresos mensuales del solicitante una vez restados los gastos. Por otro lado, se recomienda que el comprador tenga ahorrado entre el 20 o el 25 % del valor total del inmueble.
El préstamo hipotecario supone un compromiso muy importante para el comprador, pues el importe suele ser muy alto y su duración muy larga. Por ello, antes de asumir una hipoteca, el comprador debe asegurarse de que su capacidad económica es la adecuada para asumir la deuda y los gastos relacionados con la misma.
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