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Cuando al propietario de un inmueble le piden una certificación catastral para realizar algún trámite o para el pago de impuestos, en dicho certificado aparece información del inmueble relativa a la ubicación, la superficie total, el uso o destino que se le da, el tipo de construcción y la calidad de los materiales, la información del propietario del inmueble, una representación gráfica del mismo y, por supuesto, el valor catastral del inmueble y la referencia catastral. Pero ¿qué es el valor catastral?, ¿para qué sirve?
¿Qué es el valor catastral de una vivienda?
El valor catastral es la estimación objetiva del valor de un inmueble que realiza el personal técnico cualificado de la Administración. Para llevar a cabo dicha estimación se tienen en cuenta una serie de factores como la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de los que consta la vivienda o el terreno, la productividad de la zona, la calidad y antigüedad del inmueble, la explotación del terreno, el valor del mercado, el valor del suelo, etc.
El valor catastral es muy importante para los ayuntamientos, ya que en base a él se establecen las cuantías que hay que pagar de algunos impuestos municipales, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Dicha valoración catastral se lleva a cabo todos los años, basándose en factores como la evolución de la zona y los precios.
¿Quién actualiza y revisa el valor catastral?
El Catastro es el órgano competente para actualizar y realizar la revisión catastral. Se trata de un órgano estatal, un registro administrativo de bienes inmuebles, tanto urbanos, rústicos y de características especiales, que depende del Ministerio de Hacienda. Inscribir los bienes inmuebles en el catastro es un acto obligatorio y gratuito, y en dicha inscripción se recogen una serie de datos que describen cada inmueble ubicado en el territorio nacional, como sus características físicas, jurídicas o económicas. Las funciones del catastro son, entre otras, las siguientes:
- Identificar los inmuebles ubicándolos físicamente.
- Establecer quiénes son los titulares catastrales de dichos inmuebles.
- Determinar el valor catastral de los inmuebles, así como la base liquidable del IBI.
- Notificar las valoraciones catastrales realizadas.
- Elaborar anualmente el padrón catastral.
El valor catastral de los inmuebles no puede superar el valor de mercado, entendiendo el término «valor de mercado» como el precio de venta del inmueble que se puede pactar entre partes independientes. Por otra parte, los valores catastrales, como ya hemos mencionado, se actualizan y revisan de forma anual mediante la aplicación de los coeficientes que han sido aprobados en los Presupuestos Generales del Estado.
¿En qué te afecta el valor catastral?
Las consecuencias fiscales de la revisión de los valores catastrales tienen dos consecuencias, y es que los inmuebles pueden revisarse al alza o bien a la baja. Hay diversos impuestos que se ven afectados por una subida el valor catastral, como son el IBI, la plusvalía municipal o el IRPF.
Una subida del valor catastral podría afectar a una subida del IBI si así lo decide el ayuntamiento —las competencias de este impuesto están cedidas a los municipios—, que es el encargado de establecer si desea aprovechar la subida del valor catastral para subir el IBI y llenar las arcas, o no hacerlo. En cuanto a la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo, es el impuesto que se paga cuando el propietario transmite la propiedad. La cuota a pagar sale de los años de permanencia de la propiedad y el valor del suelo catastral y, al ser también un impuesto municipal, sucede lo mismo que con el IBI. En cuanto al IRPF, la vivienda habitual y los locales sujetos a actividades económicas están exentos de gravamen, pero sí se gravan al 1,1 % del valor catastral los inmuebles vacíos o segundas residencias. Una revisión al alza, hará que el impuesto suba considerablemente.
Actualización del valor Catastral en 2023
Hacienda tiene previsto actualizar el valor catastral en 2023 de más de 800.000 inmuebles, tal y como indica el proyecto de Presupuestos Generales del Estado que ya ha sido presentado por el gobierno. No es frecuente que se realice una actualización tan numerosa de inmuebles, ya que, normalmente, suele establecerse por debajo de los 500.000. Como ya hemos mencionado, dicha valoración sirve como base imponible para fijar el Impuesto de Bienes Inmuebles. En los Presupuestos Generales del Estado se determina que va a haber un mantenimiento de los valores catastrales de 2022 a 2023, con el siguiente propósito: «perseguir una referencia uniforme de los valores catastrales al mercado inmobiliario, que permita una exacción más justa de los tributos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria, y, por tanto, una aplicación más equitativa de los diferentes impuestos, conforme a los principios constitucionales que informan el sistema tributario español».
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