¿Qué significa tener una casa con hipoteca?
La hipoteca es un contrato que se realiza entre un banco y el comprador de una vivienda, con la finalidad de gravar el bien inmueble. El comprador tiene la obligación de devolver al banco en cuotas mensuales la cantidad que le ha prestado, así como unos intereses, y ello durante un plazo de tiempo estipulado.
De esta forma, el comprador de la vivienda disfrutará de la misma mientras pague las cuotas mensuales pactadas, pero en el caso de que incumpla esta obligación, el banco o prestamista se quedará con el inmueble en concepto de garantía del préstamo. El inmueble es la garantía de que se cumple la obligación.
¿Se puede vender una casa con hipoteca?
Una de las preguntas más habituales que se hacen los propietarios de una vivienda es si se puede vender la casa con hipoteca, y la respuesta es que sí. Es más, vender una casa con hipoteca es muy frecuente y también más sencillo de lo que parece. Esto es así debido a que las hipotecas que se conceden suelen tener plazos muy largos, entre veinte y cuarenta años, y es muy común que las circunstancias de los propietarios cambien durante ese tiempo y se vean obligados a vender su casa.
Lejos de ahuyentar a los compradores, una casa hipotecada puede resultar una buena oportunidad de inversión, ya que suelen ser más baratas que las viviendas nuevas y que viviendas de segunda mano que estén libres de cargas. En este post explicamos los pasos que hay que dar para vender una casa con hipoteca y las formas que existen para hacerlo.
Pasos para vender tu casa con hipoteca
Existen tres formas diferentes de vender una casa hipotecada, que vamos a analizar a continuación:
- Vender la casa y cancelar la hipoteca. Esta es la práctica más común y se suele hacer de dos formas:
- Vender el inmueble a un precio más alto de lo que queda por pagar la hipoteca, lo cual generará una ganancia patrimonial. En este supuesto, la cancelación de la hipoteca se produce en el momento en que el comprador firma la escritura ante el notario. Los trámites a seguir son acudir al banco y solicitar el certificado de deuda pendiente. A continuación, el notario y el banco comprobarán que todos los documentos están en regla, y, por último, el comprador entregará el cheque al vendedor que tendrá que ingresar en el banco para liquidar la deuda hipotecaria pendiente.
- Vender el inmueble a un precio más bajo de lo que queda por pagar la hipoteca. Obviamente, aquí las condiciones son menos favorables que en el primer supuesto. Los trámites son similares. Se deberá solicitar el certificado de deuda pendiente, el banco y el notario comprobarán que todos los documentos están en regla, se ingresará el cheque en el banco por parte del vendedor, y la cantidad de deuda que quede pendiente tendrá la consideración de un nuevo préstamo bancario, con otras condiciones a la de la hipoteca.
- Subrogar la hipoteca al comprador. En este caso, el comprador del inmueble asume la deuda del mismo mediante una serie de trámites. En primer lugar, se acude al banco con el comprador para poder solicitar la hipoteca subrogada. A continuación, el banco estudiará el perfil del comprador para constatar que puede hacer frente a la hipoteca y, de ser así, se procederá a que las partes firmen un documento para cambiar la titularidad de la hipoteca. Tras este acto, será el comprador el encargado de hacer frente a los pagos de las cuotas, así como todas las obligaciones que se desprenden de la hipoteca actual.
- Solicitar una hipoteca puente. Esta es la forma más desconocida de vender una casa hipotecada, pero es la solución ideal cuando el comprador necesita adquirir una vivienda con urgencia o reinvertir en una, pero se da la circunstancia de que aún no ha logrado vender la que tiene hipotecada en ese momento.
Para entender este supuesto, ponemos el siguiente ejemplo:
El comprador tiene una casa hipotecada y paga una cuota de 600 euros al mes, y la tiene a la venta desde hace seis meses, pero aún no ha logrado venderla. Dicho comprador necesita venderla, ya que, por ejemplo, se va a mudar a otra ciudad y necesita adquirir una vivienda nueva por la que va a tener que pagar una cuota de 800 euros al mes.
Para no tener que pagar ambas hipotecas, el banco pone a su alcance la posibilidad de pagar una cuota más baja a la suma de ambas. Mediante la hipoteca puente, el que la suscribe se compromete a vender el inmueble en un plazo de tiempo determinado que estipulará con su banco. De esta forma, cuando el inmueble antiguo se consiga vender, quedarán canceladas tanto la hipoteca puente como la hipoteca antigua, y ya solo se pagarán las cuotas del inmueble que se ha comprado.
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