Comprar una vivienda implica mucho más que pagar su precio. A los ahorros necesarios para la entrada hay que añadir los impuestos y gastos asociados a la compraventa, así como los costes que puedan corresponder a la formalización de una hipoteca.
Durante este proceso, es posible que el banco o la gestoría encargada de los trámites te solicite una provisión de fondos. Se trata de una cantidad de dinero que se adelanta para cubrir determinados gastos de la operación y que posteriormente se justifica mediante una liquidación.
Pero ¿qué es exactamente una provisión de fondos?, ¿qué gastos incluye?, ¿cuánto dinero necesitas tener disponible y cuándo te devuelven el importe sobrante?
Te explicamos cómo funciona este trámite y qué debes tener en cuenta para organizar tu presupuesto antes de comprar una vivienda.
¿Qué es una provisión de fondos?
La provisión de fondos es una cantidad de dinero que se entrega por adelantado para cubrir gastos relacionados con una operación o una gestión. En la compra de una vivienda con hipoteca, puede utilizarse para atender determinados pagos de la compraventa y de la formalización del préstamo.
El importe se calcula a partir de una estimación de los gastos previstos. Una vez realizados los trámites y abonadas las facturas correspondientes, se comprueba cuánto dinero se ha utilizado y si existe alguna cantidad sobrante que deba devolverse.
Por tanto, la provisión de fondos no es un impuesto ni un gasto adicional por sí mismo, sino un anticipo destinado a pagar conceptos concretos. Los gastos reales serán los que correspondan a la operación y deberán justificarse.
Es importante distinguir entre los gastos de comprar la vivienda y los de formalizar la hipoteca, porque su distribución no es la misma.
¿Para qué sirve la provisión de fondos al comprar una vivienda?
La provisión de fondos permite disponer del dinero necesario para pagar determinados gastos sin tener que realizar cada pago por separado durante la tramitación.
En una compraventa con financiación hipotecaria, puede intervenir una gestoría para realizar trámites administrativos, gestionar documentación y efectuar los pagos que correspondan. En función de cómo se organice la operación, se puede solicitar al comprador que adelante una cantidad para cubrir los conceptos previstos.
Por ejemplo, si vas a comprar una vivienda de obra nueva, tendrás que contemplar el IVA correspondiente y otros gastos de la compraventa. Si, además, necesitas una hipoteca, deberás considerar los costes de su formalización que te correspondan como prestatario.
Antes de transferir el dinero, solicita un desglose de los conceptos incluidos y confirma quién gestionará los pagos. Así podrás saber qué estás adelantando y evitar confundir la provisión con otros importes que debes pagar directamente.
¿Qué gastos cubre la provisión de fondos?
Los conceptos incluidos dependen de la operación y de la liquidación que se haya acordado. Para entenderlos mejor, conviene separar los gastos de compraventa de los asociados a la hipoteca.
Gastos de compraventa de la vivienda
Al adquirir un inmueble, pueden existir los siguientes gastos:
- Impuestos: en una vivienda de obra nueva, generalmente se paga IVA y, cuando corresponde, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) de la compraventa. En una vivienda de segunda mano, normalmente se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Los tipos y las condiciones dependen de la normativa aplicable y de la comunidad autónoma.
- Notaría: gastos correspondientes a la escritura de compraventa, según la normativa y las circunstancias de la operación.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la adquisición cuando corresponda.
- Gestoría: si se contrata para realizar trámites administrativos relacionados con la compraventa.
- Otros servicios: pueden existir costes adicionales según las características de la operación.
Estos gastos no deben confundirse con los de formalización del préstamo hipotecario. Su distribución depende del concepto concreto y de la normativa aplicable.
Gastos de formalización de la hipoteca
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los principales gastos de formalización de la hipoteca está establecido legalmente.
| Concepto | ¿Quién lo paga? |
| Tasación del inmueble | El prestatario, es decir, quien solicita la hipoteca. |
| Notaría de la escritura del préstamo hipotecario | La entidad prestamista. |
| Inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad | La entidad prestamista. |
| Gestoría de la formalización del préstamo | La entidad prestamista. |
| Impuestos asociados a la escritura hipotecaria | Según la normativa tributaria aplicable; en el caso habitual del AJD del préstamo hipotecario, corresponde a la entidad prestamista. |
| Copias de la escritura del préstamo | Quien las solicite. |
| Comisión de apertura | El cliente, si está prevista en las condiciones del préstamo. |
Esta distribución se refiere a los gastos de formalización del préstamo hipotecario, no a todos los gastos de comprar la vivienda. Para conocer las obligaciones de cada parte, conviene revisar la documentación de la operación y la información facilitada por el banco.
¿Cuánto dinero hay que adelantar como provisión de fondos?
No existe una cantidad fija aplicable a todas las compras. El importe depende de los gastos previstos, del tipo de vivienda, de la comunidad autónoma, de las características de la operación y de los trámites que se incluyan en la provisión.
Por eso, es preferible solicitar una estimación desglosada en lugar de calcular el importe únicamente mediante un porcentaje del precio de la vivienda.
Ejemplo práctico
Imagina que compras una vivienda de obra nueva por 250.000 € y necesitas financiación hipotecaria.
Antes de calcular el dinero que necesitas tener disponible, tendrás que distinguir entre:
- El importe de tus ahorros que destinarás a la parte del precio no financiada por el banco.
- Los impuestos y gastos asociados a la compraventa.
- Los gastos de formalización de la hipoteca que te correspondan.
- La provisión de fondos que te soliciten para cubrir los pagos previstos.
En este ejemplo no podemos establecer una provisión exacta sin conocer el impuesto aplicable, las condiciones de financiación y los gastos concretos de la operación.
Lo más recomendable es pedir al banco o a la gestoría un presupuesto detallado y comprobar qué importes ya están incluidos en tus cálculos. De esta manera, podrás planificar tus ahorros sin contabilizar dos veces el mismo gasto.
¿Cuándo se hace la provisión de fondos?
La provisión de fondos suele solicitarse durante la preparación de la compraventa y la formalización de la hipoteca, cuando ya se conocen mejor los gastos previstos y es necesario disponer del dinero para realizar los trámites.
Aunque el calendario puede variar, el proceso suele seguir estas fases:
- Solicitud y estudio de la hipoteca. El banco analiza la operación y la capacidad de pago del solicitante.
- Preparación de la compraventa y del préstamo. Se recopila la documentación necesaria y se determinan los trámites que deben realizarse.
- Cálculo de los gastos previstos. El banco o la gestoría prepara una estimación de los importes que se deberán abonar.
- Entrega de la provisión. El comprador adelanta la cantidad solicitada conforme a las instrucciones recibidas.
- Realización de los pagos. Se abonan los gastos que correspondan y se tramita la documentación.
- Liquidación final. Se revisan los importes reales, se justifican los pagos y se calcula si existe dinero sobrante.
Antes de realizar la transferencia, comprueba el destinatario, el desglose y los conceptos que se van a cubrir.
¿Cuándo te devuelven la provisión de fondos?
La provisión de fondos se calcula a partir de una estimación. Por ello, si el importe adelantado supera los gastos reales, la cantidad sobrante debe liquidarse y devolverse al cliente.
La devolución se realiza una vez que se han completado los trámites necesarios y se dispone de la información para justificar los pagos. El plazo concreto puede variar según la operación, la gestoría y el tiempo que se tarde en recibir las facturas o cerrar los trámites pendientes.
No existe un plazo único que pueda garantizarse para todos los casos.
Para comprobar que la liquidación es correcta, revisa los siguientes aspectos:
- El importe total que adelantaste.
- Las facturas y los justificantes de los pagos realizados.
- Los gastos que finalmente se han incluido.
- La diferencia entre la provisión inicial y el gasto real.
- El importe que se te devolverá, si existe un sobrante.
Si la liquidación se retrasa, solicita información a la entidad o gestoría responsable y pregunta qué trámites quedan pendientes. Guarda la documentación y los justificantes de la transferencia para facilitar cualquier consulta posterior.
¿Qué ocurre si sobra dinero de la provisión de fondos?
Si los gastos reales son inferiores al importe adelantado, el dinero sobrante debe devolverse al cliente una vez realizada la liquidación.
Por ejemplo, imagina que entregas una provisión de 2.000 € y, tras completar los pagos correspondientes, las facturas justificadas suman 1.650 €.
En ese caso, el sobrante sería de 350 €.
Este ejemplo es únicamente ilustrativo: no representa una cantidad habitual ni una estimación de los gastos de una compraventa concreta.
Cuando recibas la liquidación, comprueba que las cantidades coinciden con los justificantes y que se explica cómo se ha calculado el saldo final. Si detectas diferencias o faltan documentos, solicita una aclaración antes de dar por cerrado el trámite.
¿Qué hacer si no te devuelven la provisión de fondos?
Si ha pasado un tiempo considerable desde la firma y todavía no has recibido la liquidación o el dinero sobrante, lo primero es contactar con el banco o la gestoría que gestionó la operación.
Para facilitar la consulta, reúne la documentación disponible:
- Justificante de la entrega de la provisión.
- Presupuesto o desglose inicial de los gastos.
- Facturas y justificantes de los pagos, si ya te los han facilitado.
- Escrituras y documentación relacionada con la compraventa.
- Comunicaciones previas con el banco o la gestoría.
Solicita por escrito el estado de la liquidación, los gastos pendientes de justificar y, si procede, la devolución del saldo a tu favor.
Si no obtienes respuesta o consideras que existe una discrepancia, puedes presentar una reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad y consultar las vías de reclamación disponibles según el problema concreto.
Diferencia entre provisión de fondos y entrada de una vivienda
Aunque ambos conceptos forman parte de la planificación económica de una compra, no significan lo mismo.
La entrada de la vivienda es la parte del precio de compra que aportas con tus propios ahorros y que no cubre la financiación hipotecaria.
La provisión de fondos, en cambio, es una cantidad adelantada para cubrir determinados gastos de la operación. Posteriormente se liquidan los pagos reales y se devuelve el posible sobrante.
Por ejemplo, si compras una vivienda por 250.000 € y el banco financia una parte del precio, tendrás que disponer de los ahorros necesarios para cubrir la parte no financiada y los gastos que te correspondan. La provisión de fondos es un concepto distinto dentro de ese presupuesto, aunque algunos de los gastos que cubre puedan formar parte de los costes totales de la compra.
Distinguir ambos importes te ayudará a calcular mejor cuánto dinero necesitas tener disponible antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre la provisión de fondos
¿La provisión de fondos es obligatoria?
No existe una obligación general de entregar una provisión con un importe y unas condiciones idénticas en todas las operaciones. Puede solicitarse para gestionar determinados pagos de la compraventa o de la hipoteca. Conviene confirmar con el banco o la gestoría qué trámites se van a realizar y qué cantidad se necesita.
¿La provisión de fondos es un gasto adicional?
No por sí misma. Es un anticipo destinado a pagar determinados conceptos. El coste real corresponde a los gastos efectivamente generados y justificados. Si sobra dinero, debe realizarse la liquidación correspondiente y devolverse el saldo a favor del cliente.
¿Quién calcula la provisión de fondos de una hipoteca?
Habitualmente, la entidad financiera o la gestoría encargada de los trámites prepara una estimación de los gastos previstos. El comprador debe solicitar el desglose y comprobar qué conceptos se incluyen.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el comprador?
En la formalización de un préstamo hipotecario sujeto a la Ley 5/2019, el prestatario asume la tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicite. También puede pagar una comisión de apertura si está prevista en las condiciones del préstamo. El reparto de los demás gastos hipotecarios se rige por la normativa aplicable. Estos conceptos son distintos de los gastos e impuestos asociados a la compraventa.
¿Cuánto tarda el banco en devolver la provisión de fondos?
Depende de cuándo se completen los trámites y se reciban los justificantes necesarios para realizar la liquidación. Solicita una previsión a la entidad o gestoría y pide información si la devolución se retrasa.
¿Qué documentos debo pedir al recibir la liquidación?
Pide el desglose de los gastos, las facturas y los justificantes de los pagos realizados, así como el cálculo del saldo final y la devolución que corresponda.
Planifica la compra de tu vivienda con toda la información
Conocer qué es una provisión de fondos y cómo funciona te ayudará a preparar mejor el presupuesto para comprar una vivienda. Antes de firmar, revisa los gastos de compraventa, los de formalización de la hipoteca y las cantidades que debas adelantar para completar los trámites.
Si estás buscando una vivienda de obra nueva en la costa española, en Sonneil Homes puedes descubrir distintas promociones y consultar sus características para valorar cuál se adapta a tus necesidades.
Informarte sobre los costes desde el principio te permitirá organizar tus ahorros y afrontar el proceso de compra con una visión más clara de los pasos que tendrás que dar.
